quinta-feira, 17 de junho de 2021

Guia para quem pretende comprar imóvel rural e morar no campo

Muitas pessoas querem sair da cidade e morar no campo. Algumas pretendem morar em definitivo outras querem passar alguns dias da semana. No entanto, a maioria não sabe como funciona os transmites de compra e venda. E claro há outras coisas que muitas não ficam atentas, por exemplo:

Localização


Localização é tudo. Comprar uma coisa por impulso e depois descobrir que entrou em uma furada é uma das coisas que mais dão dor de cabeça. Nesse caso, para quem pretende comprar um imóvel rural a localização na minha opinião é mais importante. Fique atento aos:
  • Vizinhos: Ter bons vizinhos é essencial. Já pensou você sair da cidade em busca de tranquilidade mudando para o campo e ter dor de cabeça com a vizinhança? Hoje o campo está cheio de pessoas que não respeitam o próximo. Há locais que o barulho é até mais que na cidade, por exemplo, música alta.
  • Ver se o lugar não é violento ou cheio de bandidos: Há muitos lugares que são cheios de ladrões. Roubam suas coisas, fazem assaltos.

Infraestrutura


Uma terra tem que ser boa. Não adianta comprar uma terra que não tem nada. Por isso que é bom olhar se há infraestrutura, por exemplo:
  • O acesso é por estradas boas,
  • Uma cidade próxima que seja razoável em infraestruturas.
  • A  terra tem poços, rios, córregos, lagoas ou dá para abrir poços artesianos.
  • A terra é boa para criação, plantação, etc.
  • Se tem energia elétrica.
Há muitas coisas para ser analisadas. Tentei colocar aqui as coisas que achei mais essenciais no meu ponto de vista.

Cuidados que se dever ter na compra de um imóvel rural


Como falei antes, se você não tiver cuidados poderá ter muita dor de cabeça.

  • Verifique se quem está vendendo é o proprietário. Ou seja, verifique se o nome do proprietário consta na matrícula do imóvel. Caso não estiver na matrícula, não é o proprietário.
  • Não aceite pagar o preço total sem receber a escritura do imóvel. Analisar os documentos é imprescindível para realizar uma compra segura. Caso o vendedor ou o corretor insista em não concordar a escritura, desconfie.
  • Verifique se o proprietário pode vender o imóvel de forma válida, sem que ocorram questionamentos judiciais futuros (se tiver cônjuge, exija a sua concordância, nesse caso se não for separação total de bens);
  • Verifique se há dívidas que poderão recair sobre o imóvel;
  • Verifique se o proprietário têm processos judiciais;
  • Verifique se há contratos que possam afetar o uso da propriedade.
  • Verifique se existem pendências ambientais (Agência Ambiental do Estado, INCRA e outros);
  • Verifique se há autuações junto aos órgãos ambientais. Bem como uma possível restrição de uso, no caso de APP - Áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal.
  • Procedimentos administrativos no Ministério Público. É comum imóvel rural que está sendo objeto de investigações do Ministério Público para apuração da existência de ilícitos ambientais, havendo muitos casos de assinatura de TAC (Termo de Ajustamento de Conduta). Por isso é fundamental a sua verificação, para conhecer a existência e o alcance dos compromissos firmados ou em investigação em trâmite.
  • Situação Fiscal da Propriedade. É extremamente importante verificar se o atual proprietário (pessoa física ou jurídica) possui qualquer tipo de débito tributário que possa recair sobre o imóvel.
Portanto, é imprescindível realizar pesquisas tanto relativas ao imóvel, quanto de seus proprietários e ou sócios da empresa, caso a propriedade esteja em nome de uma pessoa jurídica.

Muita gente compra através de um corretor de imóveis. Fique muito atento, pois alguns estão querendo fechar o negócio o mais rápido possível, visando apenas sua comissão e acaba ludibriando quem não tem experiência no assunto. 

Se possível contrate um profissional que entende de terra, como agrônomos, zootecnistas, etc. E claro, um advogado para ver se não tem nada pendente.

Os documentos básicos solicitados


O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR


É o documento emitido pelo Incra e constitui prova do cadastro do imóvel rural. O certificado é indispensável para desmembrar, remembrar, arrendar, partilhar (divórcio ou herança), obter financiamento bancário, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial (sucessão causa mortis) de acordo com os parágrafos 1º e 2º do artigo 22 da Lei 4.947, de 6 de abril de 1966, modificado pelo artigo 1º da Lei 10.267, de 28 de agosto de 2001.

Para emitir o CCIR via internet, informe o Código do Imóvel Rural, o CPF ou CNPJ do detentor declarante, o estado e o município de localização do imóvel.

O certificado pode ser emitido também por meio de aplicativo para dispositivos móveis (celulares e tablets), que usam os sistemas Android e IOS. Baixe o aplicativo SNCR na Google Play ou na App Store.[1].

Os dados constantes do CCIR são exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse. Pois o  documento que registra apenas o cadastro, ou seja, não comprova nada. O cliente pode entrar no sistema e colocar a informação que lhe for conveniente.

O cadastro do imóvel rural no Incra é obrigatório. Pois sem o certificado não é possível legalizar as transferências imobiliárias ou obter financiamento bancário.

Cadastro Ambiental Rural – CAR

O Cadastro Ambiental Rural é um instrumento fundamental para auxiliar no processo de regularização ambiental de propriedades e posses rurais, com o objetivo de traçar um mapa digital a partir do qual são calculados os valores das áreas para diagnóstico ambiental.

Certificação de Imóvel Rural

A certificação do imóvel rural, feita exclusivamente pelo Incra, atesta que o polígono (divisas) georreferenciado informado não se sobrepõe a nenhum outro da base de dados do Incra. Este documento é exigido para toda alteração de área ou de titularidade em cartório (de acordo com os prazos estabelecidos no Decreto 5.570/05, alterados pelo Decreto 7.620/11). 

A inscrição no CAR é obrigatória para todos os imóveis rurais do país, constitui-se no primeiro passo para a regularização ambiental e dá acesso a benefícios previstos no Código Florestal (Lei nº 12.651/2012).

A certificação do imóvel permite que você possa verificar as áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal correspondente à área do imóvel, ficando ciente que o mesmo não incorre em nenhum passivo ambiental.

Imposto Sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR

É um tributo federal que se cobra anualmente das propriedades rurais. Precisa ser pago pelo proprietário da terra, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título. O seu pagamento é obrigatório.

Com todos os documentos em ordem, você pode ficar tranquilo que o imóvel está regularizado e de acordo com a legislação vigente, o que garante a conformidade do imóvel e a tranquilidade de seu proprietário.

Todas essas documentações são essenciais para garantir a regularidade do imóvel, fornecer segurança ao proprietário e facilitar a sua negociação de compra e venda, pois estará tudo devidamente regularizado. A consulta jurídica é importante para averiguar se o imóvel está vinculado em pendências perante as Justiças Comum, Federal e do Trabalho e, para verificar se o vendedor da área possui(em) ações judiciais nas quais o imóvel possa vir ser vinculado a elas.

Referências


Abraços,

Cowboy Investidor

16 comentários :

  1. Bom post Cowboy.
    Isso já é uma amostra de tudo o que envolve a aquisição e manutenção de uma propriedade rural.
    Como em outros assuntos há uma masturbação mental enorme na Internet sobre morar em pequenas cidades ou mesmo em zonas rurais, visões românticas, ingênuas e muitas vezes desconectadas da realidade.

    Outros pontos bons de se analisar: A Propriedade fica em divisas de Municípios? (quando o proprietário precisar de manutenção de estradas por exemplo, um município pode ficar empurrando pro outro...
    - Há reservas de mata nativa? Se houverem devem ser preservadas e no caso de quem pretende produzir algo na propriedade não é possível contar com essas áreas.
    - Há queimadas na região? Se sim, sua propriedade pode ser atingida, o que não é nada agradável.
    - Vai contratar mão de obra (Caseiros, pessoas para construir cercas etc). Se você não conhece o local e a região nem tem referências de pessoas para o serviço, CUIDADO, tem pessoas bem intencionadas e mal intencionadas. Você pode ter problemas no futuro na justiça trabalhista, caso tudo não seja feito de forma formal e adequada ou pode contratar sem saber pessoas que facilitarão delitos, como roubos a sua propriedade.
    Se você souber que seus possíveis futuros vizinhos de propriedade tem histórico de encrencas por cercas, histórico de ficar com animais (gado por exemplo que fugiam de outras propriedades) fique mais esperto ainda.

    O Principal conselho é: Não seja um bobão, achando que na roça tudo é bom, todo mundo é amigo, seja precavido e responsável.
    Se for boca aberta lhe passarão pra trás em algum momento.





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    1. Olá, Anônimo.

      Muito obrigado pelo excelente comentário.

      Abraços!

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  2. Fala Cowboy,

    Passei parte da minha infância em imóvel rural, sítio, hoje em dia nem casa tem mais lá, virou tudo terra para plantio... Aprendi muito por lá, sobre cuidar do gado e afins, sobre plantio de diversas espécies, sistemas de rotação de plantação para manter a terra forte e fértil, raízes e aprendizados que levarei para a vida toda. Desde pequeno ajudando meu pai nos trabalhos, foi muito gratificante para mim.

    Mas ainda penso para aposentadoria comprar algo pra relaxar aos fins de semana, algo próximo a algum rio ou cachoeira, moro no interior de SP e tem muito lugar bacana por aqui.

    Belo artigo e boas pesquisas! Abraços.

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    1. Olá, One.

      Eu também morei na roça até os 18 anos. Também trabalhei muito. Bom que você sabe que trabalhar na roça.

      Abraços!

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  3. Excelente tópico.

    Sou de cidadezinha e vejo o pessoal se metendo em cada fria na hora de comprar imóvel rural e o mais incrível é que o fazem conscientemente.

    De uns 2 anos para cá começou uma modinha de comprar "chácara" e pipocaram loteamentos em todas as cidades daqui da região, vários desses lotes sem escritura, com o direito sendo resguardado apenas pelo famoso "contrato de gaveta", sinceramente eu tenho coragem de me meter em um negócio desses. Além das questões legais, tem explodido na mesma proporção o assalto a propriedades rurais, o alvo dos bandidos que sempre foi o roubo de gado passou a ser também o assalto a moradores para roubo de bens como veículos e eletrodomésticos.

    Acho que morar no campo é vantajoso, mas tem que ser uma propriedade que você adquira com finalidade de desenvolvimento de alguma atividade econômica, ou seja, que tenha um tamanho razoável e que você more na propriedade. Eu penso que comprar imóveis rurais pequenos para construir uma casa e ir lá aos finais de semana, demanda uma grana alta na compra (por aqui essas propriedades andam sendo vendidas a preços muito acima do justo), construção da estrutura e gastos naturais com manutenção. Tudo isso para você ficar "preso" a essa opção de lazer nos FDS e nas férias para tentar fazer valer a pena o investimento, é a mesma coisa para imóvel na praia, mas esse último pelo menos é capaz de oferecer um retorno mais fácil para aluguel de temporada.

    Abraços,
    Pi.

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    1. Olá, PI.

      Pois é, o pessoal gosta de entrar em modinhas e acaba levando ferro.

      Abraços!

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  4. Excelente post, Cowboy.
    Muito completo.

    Agora acho curioso como na prática as coisas são diferentes em boa parte das cidades do interior pelo menos aqui no Nordeste. Chega a ser engraçado... rs
    Os negócios de imóveis que eu vi sendo fechados no interior onde moram alguns parentes que tenho são só na palavra mesmo, no máximo pegam um papel que estava ali no chão e assinam um recibo hahahaha

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    1. Olá, ZB.

      Muito obrigado.

      Há muito lugares assim mesmo, mas é melhor ter um documento, pois há muitos vigaristas.

      Abraços!

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  5. Excelente post, pra mim serviu como cultura inútil pois acho que nunca vou usar isso na minha vida, mas acho as informações interessantes.

    Abçs

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    1. Olá, TR.

      Obrigado, vai que você mude de ideia no futuro.

      Abraços!

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  6. Muito legal saber isso. Um grande problema pode ser a questão ambiental mesmo. Do nada pode chegar o MP, multar, bloquear o imóvel rural e cobrar alguma intervenção pra regularizar. Como sempre, os problemas burocráticos são os piores. Depois vem o problema dos bandidos. Depois os outros (vizinhos, localização etc.)

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    1. Olá, AC.

      Muito obrigado. Tem que ficar esperto mesmo.

      Abraços!

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  7. Porra cumpadi, assim vc me desanima. Tenho vontade de morar num lugar assim tranquilo mas pra chegar lá pelo visto é tanta dor de cabeça que quando consegue já está estressado demais. Zona rural mesmo eu sinceramente já desisti, mas ainda brinco com a idéia de morar num desses condominios no interior, proximo a alguma cidade grande. Parabens pelo post, abs

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    1. Olá, Vagabundo.

      Não é muito complicado. É quase a mesma coisa para comprar uma casa. Tem que ficar esperto. Eu mesmo não fã de condomínio, pois cada dia que passa o preço aumenta e tem muitas regrinhas.

      Abraços!

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  8. Tenho vontade de morar em condomínio fechado, com possibilidade de lazer. Uns mil metros ou dois mil metros quadrados estaria bom. Nesse caso a maioria desses perenges não se aplicariam, certo?

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    1. Olá, Anônimo.

      Eu acho que sim, já que é um imóvel.
      Eu mesmo não sou fã de condomínio, pois cada dia que passa o preço aumenta e tem muitas regrinhas.

      Abraços!

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